| 2006中国不动产投资融资大会现场嘉宾 | |||
| 日期：2007-7-6 13:50:53 新闻来源：中国房产网 新闻阅读次数： | |||
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在看一下外资，二季度利用外资总额115.7亿元，同比增加59.6％。其中外资直接投资81.26亿元，同比增长156.7％。外资进入速度加快与全球流动性过剩和人民币升值预期有关。 2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构投资房地产作了一些规定。 所以受这个文件的影响，外商投资房地产的幅度比二季度有明显的减少，但是仍然是差不多近年来的高水平。三季度房地产开发资金来源当中，外商直接投资60亿。同比增长77％，所以我觉得大家还是关注增长率，不是绝对值。幅度比2季度是减少了79.7个百分点。 我们看一下大家关注的央行发布的《2006年上海金融稳定报告》中指出，2005年上海的外资到底进来了多少？实际上有几个渠道往上海进，一个是通过一级市场，境外公司在上海。是通过境外上市公司在香港主板市场发售的H股直接买。还有一个是间接投资，还有一个非居民直接将外汇资金结汇购买房产这四种主要途径，流入上海房地产市场的境外热钱有37.63亿美元。这个数字比2004年公布的在上海的数据是增长了40％，所以为什么大家都在说上海的外资特别多？因为它有以上讲的四股力量在里面的。 最后说一下房地产的风险问题，这个分析我认为是全球性的分析，并不止是中国的，但是这个在中国什么时候出现这个情况，这个是一个预警而已。 2006年10月，央行在其公布的《中国金融稳定报告（2006）》，中发出的警惕房地产金融风险的警示。指出房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大风险。 房地产业关系到国计民生，但它生产周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。解决时间差，就需要金融支持，那么随着银行贷款在房地产各个环节支撑作用的加强，金融风险也逐渐凸显。房地产逐渐攀升房地产泡沫的过程中，会相伴而生银行不良贷款率的同步上升，泡沫破灭后对经济金融和居民生活带来的巨大负面影响，从而将危及一国金融系统的健康稳定。一但出现风险绝对是一个恶性的，我们看一下到底占了多大比例呢？根据央行的统计数字说，2005年底，房地产的贷款余额是3.07万亿元，占人民币各项贷款余额的14.84％。与GDP的比率为16.75％。所以这个数字是不小的。这种情况下，肯定银行担心了，一会而这个经济学家说要跌三成，又有说要破裂的。还有商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9％。与GDP的比例是10％左右。 所以由于当前国内资产证券化的金融产品缺乏，房地产融资方式尚未形成合理的风险分担机制，绝大部分风险集中在银行体系，加剧了泡沫破灭可能引发的负面效应比较大。房地产价格下跌还可能通过银行控制信贷损失的行为进一步加剧房地产市场的波动。 所以10月份央行的报告建议在相当大的自助性需求也没有得到满足。相当数量的商品房投资及投机需求将继续存在的情况下，需要保持各项调控的顺利实现。 总的来说，还是要把我们国家银行的这个事情解决，同时把银行的抵押贷款能够证券化，这个手段我知道国家发改委都是努力。所以从什么地方下手？我就比详细说了。总而言之，大家可以思考转型年代的中国的房地产，可能今后，中小户型和中低收入反复出现是今后的政策导向。下一步，通过对宏观调控政策的进一步理想境界深入贯彻，无论如何中国的房地产还是要发展的，而且还是有好的前景的。我始终认为，尽管当前的大家的注意力被具体的调控数字所吸引，宏观调控的基本精神仍然是使得这个重要的支持产业得以健康发展。 |
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