| 2006中国不动产投资融资大会现场嘉宾 | |||
| 日期：2007-7-6 13:50:53 新闻来源：中国房产网 新闻阅读次数： | |||
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2006年中国不动产投融资大会的主题是一次全面的对接。是融资与投资的相互交流，是卖方与买方的直接对话，是大陆在香港集中的检阅，是大陆房地产企业在香港较平台的实力秀，我们今天讲的大陆的商机是讲内地的房地产项目可以找到合适的资本，内地的房地产企业可以到合适的股权合资伙伴，内地商业可以找到合适的投资买家。内地的开发企业可以找到合适的合作伙伴。 这里，我先介绍一下今天会议的议程，上午是一个主论坛，下午是四个分论坛，上个论坛的主题是《宏观调控与金融开放下的中国不动产》。 今天我们邀请的嘉宾将通过不同的角度来解释这些问题。现在进入一个正式的议题，今年第一位的演讲嘉宾是全国工商联房地产商会的聂梅生女士。聂梅生女士是目前中国少有在房地产和金融领域成就卓越的学者，加之其在建设部长期担任重要官职，她对中外金融环境对不动产市场发展有着精辟见解。她今天演讲的主题是《2006中国房地产回顾》。 聂梅生：女士们，先生们，大家上午好，很高兴到香港来参加这个投融资的大会，我也感觉大会的主办方和协办方和香港业界的很多朋友来邀请我做今天的第一个邀请的演讲，我今天的演讲的题目是《2006年中国房地产年度回顾》我想把这个作为一个引子，对在座嘉宾有一个启发。2006年，中国形成现在的宏观调控有三个背景，一个是经过增长过快，第二个是整个社会的要求，第三个是整个环境的消耗资源过大。宏观调控的目的是什么？是不是达到了呢？我也作为一个研究房地产形式和政策的业界人士我觉得宏观调控这次应该形成三个转型，如果这三个转型形成了，应该说宏观调控的长期进行目的就达到了。 第一个把住宅从商品新公共产品属性转移。住宅是一个商品，他和其他的商品一样应该在市场经济中有一只无形的手在调控价格，但是住宅又区别于其他的商品，他有双重的功能，也就是说住宅是有公共产品的属性，它不像汽车。很难说私家汽车是公共产品。所以联合国提出人人享有适当的住宅。我们在房地产领域中，重视经济增长是房地产发展的主要特点。“中国90年代以前的房子都是廉租房”。实行了40年的廉租房之后，1998年一次房改把廉租房体制一举推翻而使公共房变成了商品房，而且是以非常低廉的价格使大部分的人拥有一套自己的住宅。这样一来形成了商品房的房地产市场。在这样的翻转型的改革之后，作为公共属性的住宅就没有得到一种延续。曾经有一段时间是经济属性的延续。那么所有的房都变成商品房以后，谁来管中低收入的人呢？这必然造成住房作为公共产品的属性没能得到延续，必然造成缺失。缺位。所以需要补位，就是宏观调控的转型，就是要调节市场结构。 目前房地产的第二个转型是从投资功能向使用功能转移。不可否认住宅有投资功能，有一些其他的商品是没有投资功能的，比如彩电，很难说我买一大堆的彩电投资，这个是不可能的。但是地产就有投资的。在以往的房地产宏观调控和发展的过程中，它的投资功能和使用功能是不断交叉和博弈。需要的时候就需要它拉动经济，一会说房地产是“好孩子”，一会儿又说他是“坏孩子”，导致了收入差距拉达。我现在画了一张图，不一定对，这个红线是促成宏观调控的因素是什么？一个是中国银行的长期的低利率，一个是进出口外贸的顺差非常大，这种情况下，促成的整个中国货币流动性太强。货币放量太大。下面说银行，银行有两件事情压力非常大，一个是存贷差的压力很大，起码大概是10万亿。有的说还要多。我就不去详细说数据了。这么大的存贷差，它必须要贷出去。第二个今年是WTO最后一年的金融接轨，所以银行有上市的压力。所以从银行的房贷的积极性冲动很大，就造成了今年一季度为什么很多银行把50％的贷款全部放完了。这样的话，又造成了货币投放量很大，这种情况下，这个促成了我们国家的固定资产增长过快。那么固定资产投资中，当然房地产投资是占固定投资中很大的一部分，起码占到20％左右。和人民的生活有关系，所以这个红线部分就造成了房地产热。这个蓝线就是宏观调控了。宏观调控首先是投资。既然投资热了，那么我就把这块打压下去。实际上宏观调控的长期目标，有一些经济学家，实际上是房地产背了外贸顺差的责任。就是说中国的经济增长不能完成靠进出口，因为现在顺差太大的情况下对人民币升值各方面的压力非常大，因为这个站了中国GDP大概是40％的部分。所以比较要有新的内需使外贸顺差平缓。这个就不能原来投资性的需求。就是把炒房、或者是投资性的需求压缩，把实际、真实、居住的需求扩大。把高端的、第二套房子的需求适当压缩。把中低收入的需求适当往上拉。同时宏观调控肯定是冲着银行的低利率去的。所以宏观调控不能只看在房地产中在调，实际上是从整个经济的过程中调。 |
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