二、当前我国发展房地产

    1、投资信托基金的客观条件。

   房地产市场巨大的资金需求为发展房地产投资信托基金提供了巨大的发展空间。近年来国家一系列对房地产业宏观调控措施的出台，使得房地产业传统的间接融资模式受到挑战，大批依靠银行融资的房地产企业其资金供给出现了严重的短缺。作为国民经济支柱产业的房地产业，其市场存在着巨大的资金需求（2003年全国房地产开发投资总额10106亿元，2004年全国房地产开发投资总额13158.25 亿元，2005年前11个月全国房地产开发投资总额13240 亿元），房地产业除通过银行融资外拓展多元化的融资渠道已成为推动房地产业健康发展的趋势，房地产市场巨大的资金需求与目前房地产信托在房地产融资额中的微乎其微的占比无疑体现了房地产信托巨大的发展空间。但是银监会“212号文”出台后，规定了房地产信托贷款的最新条件：即项目自有资金须超过35% 、“四证”齐全、具有二级以上资质，这实际上比商业银行贷款的条件还要高。在此情况下，对于房地产业和信托业来说，必须通过金融创新寻找发展房地产信托的突破口以满足房地产市场资金的需求，发展房地产投资信托基金将成为改善融资环境，降低商业银行房地产信贷风险，推动金融改革和金融创新的有效途径。

    2、房地产投资信托在我国初具雏形。

    目前在我国通过房地产信托方式募集的资金对于整个地产业庞大的资金需求乃杯水车薪。但是房地产业对于信托融资已经形成需求，且逐年增长，而房地产投资信托基金成了地产商期待的新兴融资产品。虽然目前在我国房地产信托产品存在瓶颈限制、规模不大、不能上市流通等诸多因素阻碍着房地产投资信托基金在我国的发展，但是实践中许多信托公司开展的房地产信托项目虽还不是纯粹意义上的房地产投资信托基金，但具有我国特色的房地产投资信托基金已初具雏形。

    三、房地产投资信托基金对我国房地产业的作用

    1、促进房地产业资本市场的完善。

    目前我国的房地产业融资渠道单一， 房地产项目开发过渡依赖银行融资，上市融资和债券融资占我国房地产金融中的比重很小，私募股权融资在我国刚开始兴起且条件限制较为严格。就目前我国房地产业的融资结构现状，一般情况而言房地产项目融资结构中除开发商投入的自有资金35%、购房者预付的首付款外、银行贷款约占50%左右（含开发贷款和按揭贷款），我国现行的房地产业融资体制和资本市场存在的缺陷与房地产业是中国经济的支柱产业地位不相匹配，房地产资本市场必须进行改革，其改革的方向是房地产企业的多元化融资， 即从直接融资为主转变为间接融资和直接融资并举，而发展间接融资的主要形式即通过房地产证券化3 房地产证券化有两种方式一种是房地产抵押贷款债券的证券化（目前这种方式已批准在建行运行），另一种是房地产投资权益的证券化，即上市的房地产投资信托基金。只有发展房地产资本市场，我国的房地产金融创新才会有实质性的突破，才能够有效地把资本市场的独特机制引入房地产市场，进而从根本上创新我国资本市场结构并进一步完善房地产业的资本市场。

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