近年来，由于国家出台了一系列对房地产行业的宏观调控政策，使房地产业的资金紧缺状态表现得较为突出，特别是央行121号文件的出台，房地产开发企业过去单纯依靠银行贷款、自有资金、销售回款支撑的传统融资体系显然已经不适应新时期的需要，借助资本市场这个助推器实现产业资本和金融资本的融合将是一个必然的趋势。根据国际上房地产业的发展经验，积极推进房地产融资多元化，创新房地产金融市场是促进房地产业健康发展的方向。目前在我国房地产投融资的新渠道主要有两种方式：一是住房贷款的证券化，二是房地产投资信托，而规范的房地产投资信托基金是房地产金融创新的发展趋势。

    一、房地产投资信托的内涵及我国房地产投资信托的发展现状

    国外的房地产投资信托是指信托公司通过制定信托投资计划， 与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票方式受托投资者的资金， 然后进行房地产抵押贷款投资，并委托（或聘请）专业机构实施具体的经营管理。

   由于目前政策的限制，中国还没有出现真正的房地产投资信托基金，截止到2005 年底我国房地产信托业务品种有两种方式：房地产集合信托计划和准房地产信托基金。我国已运作的房地产信托计划按信托财产投资运作方式可大致分为信托贷款、信托股权融资、财产受益权转让及以上三种模式的混合运用。

    根据统计显示：2003年后三季度，投向房地产行业的信托计划品种合计64个，投入信托资金总额近60亿元，同期占比分别为33%和35%;2004 年度，投向房地产行业的信托计划品种合计109个，投入信托资金总额近122.17亿元，同期占比分别为32.9% 和36.96% ；2005年度，投向房地产行业的信托计划品种合计121个，投入信托资金总额近157.27亿元，分别较去年同期增长28.73% ，其产品发行数量和规模为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值，三年的时间7 房地产信托的发展在整个信托业中占有重要的地位。准房地产信托基金实际上是一种在欧美非常流行的“夹层融资”， “夹层融资”即可做融资项目又可进行股权投资7 可降低开发商所需要投入的自有资金比例，夹层融资有类似于合伙投资人的性质，它不要求项目“四证”齐全，不指定具体的项目，在信托期间把募集的资金投资与多个项目。

    根据专家研究国外发达的房地产业发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个阶段：第一阶段以房地产商开发为主，开发商和投资商是一个主体，资金主要依靠银行贷款；第二阶段以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心，分工细化、投资商和经营商、管理公司、基金等各司其职，房地产证券化普遍；第三阶段，以房地产证券化为核心，民众手中的小资金聚集起来流向资本市场，然后流向房地产市场。我国的房地产业经过二十多年的发展，基本上还处在第一个阶段，即房地产开发商基本上还都兼具投资功能，纯粹的房地产投资管理公司或房地产投资信托基金都没有出现。根据国外成熟的房地产市场的发展规律，未来若干年，我国的房地产业将发生一系列的变革，随着我国各项相关政策、法规和机制以及人们对它的认识的逐步完善，房地产业将会完成从房地产开发向房地产投资管理，从物业驱动到资本驱动，从经营项目到经营企业的转型，房地产业将通过各种类型的房地产投资基金与资本市场全面接轨，并用公开发行受益凭证的方式，设立房地产信托投资基金，使我国的房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到主要由公众资本支撑的大众投资产业，这是房地产业直接融资的方向和可持续发展的模式。

此新闻共有3页  第1页  第2页  第3页