豪宅市场，处于住宅市场金字塔的尖端，是“极品中的极品”。由于各地经济发展水平和人均消费水平差异很大，目前业界并无一个明确的、公认的豪宅标准，房地产市场的区域性决定了各地都有自己的衡量标准。就上海而言，豪宅不外乎有两种形态，一种是独栋别墅（也括部分大户型或市中心的双拼或排屋），另一种是市中心大户型顶级公寓，单套面积多在200平米以上，单价至少在2.5万元以上。
   
    作为全国最贵的公寓豪宅，汤臣一品最近再次成为媒体炒作的对象，上海房地产局对它去年涉嫌虚假销售而进行调查，而汤臣集团立马声称自已无错，绝不降价。作为上海乃至全国豪宅市场的一个标杆和一面旗帜，汤臣一品近两年的遭遇颇具典型意义。从外部市场环境上看，汤臣一品可以说有点生不逢时。2005年“国八条”使上海出现了近十年以来的拐点，房价从5月份的高点掉头下行，而汤臣一品11月份才开盘。虽然开发商自称由于客户定位于世界500强的CEO，抗楼市波动能力强，但单套4000万-1.9亿的天价房，岂能不受市场降温和投资客撤退的影响？更让汤臣一品郁闷的是，刚要姗姗来迟地把其中一栋整栋海外发售，以吸引海外基金收购，却遭遇到了“限外政策”（171文）的寒流，境外机构和个人的准入门槛提高。至今仅仅售出三套，目前却还招来政府调查，真可谓命运多舛。
   
    现阶段上海的豪宅市场，正受到一股暖流和一股寒流的同时影响。所谓“暖流”是指近几个月上海楼市的明显回暖，所谓“寒流”是指限外政策的持续发力。在这两股相反势力的“拉扯”下，豪宅市场既不可能重新回到2005年之前的“盛市”，也不可能持续徘徊在“冬季”，稳步发展将是未来几年的主旋律。
   
　　首先，分析一下豪宅市场的发展态势。众所周知，2005年一季度之前的几年，上海市场一片繁荣，在投资和投机现象普遍存在的情况下，豪宅市场由于其天生的稀缺性和高回报率而倍受炒家追捧。公寓豪宅世茂滨江花园和顶级别墅上海紫园曾经红极一时。世茂滨江花园2001年首开先河地找梁朝伟拍了一部广告短片，后来又联合境外五大代理行全球发售，知名度和美誉度逐渐累加至全国无双。而另一个号称当时全国最贵的项目--上海紫园，推广也是做得有声有色。尤其是世茂滨江花园售销业绩相当抢眼。
   
　　但是，2005年“国八条”出台后，上海市场经历了一次大幅振荡，量价齐跌，豪宅市场一片惨淡。2006年虽然仍有新的调控政策如“国六条”出来，但上海楼市趋于平稳，尤其是海外基金掀起了一波高档住宅整幢收购热，4月份达到高潮，06年投资总量达到了38.5万平方米。在海外基金投资热情的带动下，豪宅市场有所好转，但仍不乐观。去年12月，戴德梁行下专营住宅中介业务的泛城租售关闭门店、撤离浦东；仲量联行高调宣布2007年将从内地住宅市场收兵；这两家贵为“五大行”的重量级经纪商涉足的都是高端住宅市场，由此反映出中介机构对于豪宅市场的前景不抱太大希望。
   
　　相对于公寓豪宅而言，2006年上海别墅市场表现较好，全年成交均价为13552元/平方米，同比2005年增长11.9%，联列别墅成交价格整体拉高1000元，就成交价格而言，热销别墅价格呈现中端化，主力价格在10000-17000之间；就区位而言、南汇、青浦表现优异，松江别墅优势逐渐趋弱。别墅市场走势良好的关键在于其稀缺性。公寓豪宅的稀缺性源于市中心的土地越来越少，别墅豪宅的稀缺性源于国家自2003年就开始明令禁止别墅地块（独栋别墅）批租，而且近两年来，国土资源部一直在重申和强调这一政策。由此导致高端别墅供应量越来越小，供不应求必然导致价格上涨。经济型别墅的供应较多，因为国家目前并未禁止低密度住宅土地出让，而且部分开发商可以在一个大项目中配置部分叠加、排屋等经济型别墅。

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