| 2007写字楼发展呈七大趋势 | |||
| 日期：2007-6-25 10:24:55 新闻来源：报告在线 新闻阅读次数： | |||
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随着市场对写字楼产品的理解加深，收取租金的经营模式开始受到市场的追捧，尤其是在顶级和甲级写字楼的开发上表现突出。选择这一模式的开发商通常具有一定的资金实力和长期的耐心，同时对所开发物业的价值升值潜力表现出很强的自信。同时，这一模式有利于开发商对写字楼产品的整体运营，在较长期的运营过程中树立企业品牌。 但这并不说明租赁模式优于销售模式。从近两年的市场情况来看，整幢收购和企业自建高档写字楼的情况逐渐增多。其中，外资基金、大型国企和跨国企业扮演买方角色的机会较多。我们认为，这一现象并非对租赁模式的否定，而是从另一方面说明，写字楼的投资价值已经凸显。未来几年，主要一线城市中心的写字楼土地供应稀缺，现有高档写字楼产品也相对较少，再加上人民币的稳步升值，未来城市中心的高档写字楼价值上升的潜力明显增加。在此背景下，抢占市场稀缺资源，一方面可以提升企业形象，另一方面可以坐拥物业升值，对于“财大气粗”的购买方而言，是不二之选。一个最新的现象也从另外角度说明写字楼产品的价值。在2006年中，上海的写字楼开始流行“命名权、标示权”冠名交易。其中，汇丰、渣打等知名企业就通过购买或大面积租赁等方式，取得相关地标性写字楼的冠名权。这一现象足以说明市场对写字楼产品投资价值的挖掘上升到新的层次。 三、高端写字楼配置升级 高端写字楼更加重视城市交通、硬件设施、物业服务等要求。未来几年写字楼产品品质的提高，集中反映在这三方面，这是市场竞争的重点和开发的重要环节。区位及交通因素更加重要。在企业选址的因素中，交通流线越来越拥有更重要的权重。高素质的外资企业是高档写字楼的主力客户，约占42％。随着中国外企的进驻，对高档写字楼需求加大，外企更多的考虑招聘本地员工。交通状况成为影响入驻企业效率和发展速度的首要因素。具有较好成长空间的高端写字楼通常都是位于黄金区位的交通核心区域。临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。 建筑硬件设施提高。在经历激烈动荡的高速发展时间之后，成熟的开发商已不看重华而不实的外装内饰，而更加注重写字楼高效的办公商务环境和健康舒适的室内空间。例如，高端写字楼更加注重电梯配置，一般3000平米就应配备一部电梯。电梯数量同电梯的组合形式、控制方式、运行速度都有密切的关系。一些地理环境很好，外观相当不错的写字楼在出租市场遭到冷落，就是由于电梯数量不足，高峰时期长时期拥挤等候，导致租户流失。成功案例，如上海外滩中心，2200平米的标准楼层面积，共50层，配备了21部电梯，侯梯时间不超过30秒。很好解决了内部竖向交通。在空调方面将会使用四管制的空调系统，以充分保证办公室温度，在季节交替期也能舒适稳定。布线会倾向于采用架空地板，创造高度灵活、极具效率的办公环境。同时设有智能化消防报警系统、通讯和数据处理设备、智能楼宇管理系统等。在满足一定层高要求的基础上，未来写字楼还要保证足够的室内空间。层高的确定与结构形式、通风系统都有着密切的关系。近年写字楼层高稳健提升，趋向于3.9米以上。 趋向于向多功能综合体发展。对于以租赁和出售为主要开发目的的高档写字楼项目，未来必定具备一定的整体规模，以建筑综合体的综合优势体显项目的高档品质，资源集中配置，全体共享。 写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享资源进行组合，使客户享受到更广泛的特色服务和资源支持，在各部分之间建立一种互相依存、互补、互助的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的复杂而有机统一的综合体。如上海外滩中心内部配备了顶级酒店，极大地提升了写字楼的档次。是一座融合了商务、居住、餐饮和娱乐等多功能的时尚建筑。 |
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