| 2007写字楼发展呈七大趋势 | |||
| 日期：2007-6-25 10:24:55 新闻来源：报告在线 新闻阅读次数： | |||
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不同区域和城市的写字楼发展呈现分化态势。一个区域和城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关。从国内的经济发展格局来看，以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海经济圈为代表的大城市群正在快速崛起，而以北京、上海、广州、深圳为代表的城市经济发展速度趋于稳定性的增长，在这样的背景下，一线城市写字楼市场自90年代末期开始逐步走向成熟，而租售需求也相对旺盛。上海甲级写字楼的租金水平自亚洲金融风暴之后就稳步上升；而北京市场对每年巨大新增供应量的消化能力也让人对其前景保持乐观。 与此同时，随着中国经济的逐步走强，中国概念成为国际资本青睐的对象。近两年来，国际资本进入内地一线城市（主要是北京、上海两地），收购成熟写字楼物业的事件时有发生。我们认为，只要全球流动性过剩的格局没有发生根本改变，人民币稳步升值的态势仍然保持下去，那么国际资本对一线城市成熟写字楼的收购需求仍将存在。而且，亚洲REITs市场的建立，为这些国际资本的退出提供了一条便捷通道，从而解决了其后顾之忧。 相对而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。毕竟，写字楼是经济发展的晴雨表。对二、三线城市的写字楼市场考察，需要关注这些城市的区域经济发展前景和产业结构。按照一般规律，在一个总部集中和高端服务业发达的地区和城市，写字楼的需求更为强劲。比如天津的滨海新区，作为国家新批的金融改革试点区域，这一区域的写字楼需求在未来几年的上升趋势应该会比较明显。而在珠江三角洲地带，核心城市周边的二、三线城市，一般是沿着“三来一补”的模式发展起来的，对写字楼的需求就相对较少。 除了地域的差异性，不同行业和企业对写字楼的需求差异呈现细化趋势。事实上，这种需求差异在市场上客观存在。一些企业的研发中心倾向于选择在城市边缘区域、强调自然环境的办公物业；一些大型的商业开发客户需要城市中心地带、交通便利、繁华区域内的办公物业；一些中小型的企业则更愿意选择成本经济、内部硬件条件良好的城区边缘地带。我们认为，在未来几年中，国内写字楼的进一步细分趋势值得关注。即使在同一公司，办公场所的选择也不尽相同。大型公司由于不同部门的工作性质要求，对形象、交通、内部硬件条件等选择因素的不同侧重，可以选择不同的办公区域。例如，大型企业的营销策划部门一般多注重形象，可能会选择城市中心区域的顶级写字楼作为办公场所，而企业的研发部门则多选择城郊。 从整体市场结构来看，需求的差异化将直接导致城市不同区域的写字楼定位更为明确。以北京的CBD为例。从05年下半年开始，该区域的写字楼租户出现大规模的“进退”现象。原有大型制造业的国企和跨国公司逐步撤离CBD，迁往中关村和望京区域，而新来的租户以“短小精悍”的服务行业为主。由此，CBD的服务中心定位初具轮廓。此外，园区型写字楼的兴起，也是市场需求差异细化的结果。它的定位根据来自于园区企业的需求，与整个园区的主题明确相关。 二、写字楼的商品化程度提高 从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造写字楼的开发模式以零散销售为主，便于及时回收资金。 这一方式在各城市中低档次写字楼的开发上仍然可以看到。这一方式的选择很大程度上受制于开发商的资金约束。 |
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