| 投资商业地产五大风险 | |||
| 日期：2007-6-28 16:19:30 新闻来源：本站 新闻阅读次数： | |||
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于是房地产的升温就变得顺理成章，这里有市场需求、市场宏观、经济发展时机、金融体制原因，但最重要的是房地产升温有其实质居住需求及投资保值的需求。 目前市场供应量比较大的商业地产项目主要以购物中心、商业街、写字楼、社区商业、酒店式公寓、专业批发市场。购物中心此类物业商用物业多将整层购物中心、市场分隔出小块出售，其投资收益由整体经营成绩决定。定位准确、经营良好的购物中心和专业专业市场投资年回报可能高达100%或者更高。但是收益是和风险相伴的，一旦招商不好又或者经营能力低下，那么可能血本无归。如广州北京路的北京大厦就是交付使用五年都强差人意。经营定位换来换去都是生意做不起来，一位朋友的店铺五年来都没有收到租金。实在是大多这样的事例。所以说，购物中心和专业市场是风险与利益同在的商业地产项目，投资应当谨慎。 如何规避投资风险呢？在商业地产的投资里，高风险与高回报并存，如何规避商业地产投资风险就成为能否取得投资成功的关键，以下是商业地产投资中需要关注的问题： 一、评估商圈的发展潜力。要考虑到投资项目所在商圈的消费能力与规划布局、交通规划、竞争对手等，其选项点是否合适，评估其是否有发展的潜力。 二、开发商实力和品牌。因为商业地产是资金要求高，专业整合能力要求强的房地产高难度产品。要考虑开发者实力与品牌的综合能力，最主要是考虑其有没有过往同类产品的成功项目。有没有政府、战略合作者的支持。 三、经营管理公司的能力。商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商、等原因，许多经营困难，小业主因此停止供楼，发展商面临着回购的时候，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力。 四、定位。每个商圈都有其合适的商业定位，定位就象鱼和水一样的关系，有的鱼就是适合这样水，不适合就有可能死亡。如果脱离了当地消费力与商圈特点，那么后续的经营就存在问题了，也可以说是先天不足了。这样的场是很难做起来的。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家，主力商家是否有集约力，进行风险判断。业态是发展的原动力，经营是核心，如果没有准确的前期业态规划，后续经营就无从谈起。 五、评估投资回报与风险。购买商业地产的最终目的是通过租赁实现利润收益不断增值，判断回报的最有效方式，是看租金收入是否能尽快回收前期投入。在计算回报的时候，要考虑空置期。最简单的方法是：售价=年租金/租金投资回报。你可以选择同地段同类物业租金进行对比，在对比时可以保守一点。再将年回报率与其它投资产品作一个理性比较，从风险与回报进行比较。尽量客观、理性的评估自己所能承受的风险。还有就是要尽量学会利用金融工具来分化风险。记住，投资就象开车一样，一定要在自己能驾驭的情况下掌握速度，否则就会出事的。 |
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