投资要点

    政府增加保障性住房的举措将催生房地产行业格局变化。经历了多年的宏观调控，房价依然快速上涨，07年甚至有加速趋势。对此，政府必将通过增加保障性住房的举措平抑房价，这将可能使市场格局发生重大变化。我们认为，住宅市场的三七格局最有利于完成目前的调控目标，据此测算，商品房市场份额将减少20%左右。

    优质地产公司市场份额年增速在30%左右。历年的土地和银根紧缩政策抬高了房地产企业开发成本，同时抬高了行业的准入门槛。地产公司利润的增加主要依靠房价上涨和规模的扩张，由此衍生出美国和香港两种模式。香港模式的广泛采用使行业集中度明显提高，优质公司平均市场份额年增速在30%左右。

    资本红利使整个房地产板块总体利润提升约15%左右。资本市场的活跃增加了地产公司融资渠道，财富效应增加了地产的投资性需求。对于地产上市公司而言，资产注入、股权激励、投资收益等等方面的资本红利使整个板块总体利润增加约15%左右。

    未来行业发展的增速有可能保持在30%左右。"宏观调控+行业格局调整"VS"资本红利+产业集中度提高"，行业存在变局，我们认为未来行业发展的增速最有可能保持在30%左右。

    维持行业"中性"评级。目前行业72.6倍的静态PE已接近该板块最乐观的上限。目前一线公司08年动态为PE为30.75倍，PEG接近1。07年针对地产的宏观调控刚刚起步，同时考虑到目前的估值水平，维持行业"中性"投资评级。

    三类个股存在机会。第一类：母公司实力超强类，有上实发展、中华企业；第二类：估值相对便宜类，有深振业、冠城大通、泛海建设、栖霞建设；第三类：有特殊概念，足以抵御行业风险类，有金融街、天鸿宝业。

    政策制造的高位畸形景气

    1、全国房地产市场景气依旧

    2006 年，房地产行业在调控中发展，在争议中前行，延续了一贯的景气。2007 年，房地产市场开局依然高位运行。

    商品房销售面积、销售额快速增长，房地产行业经济总量突破两万亿元。
据国家统计局公布的数据：2006 年，全国商品房销售面积达到6.06 亿平方米，销售额突破2 万亿元，达到2.05 万亿。2007 年第一季度，依然延续了增长势头，销售面积和销售额同比分别增长12.07%和26.88%。

    房价大幅上涨，商品房销售面积超过了竣工面积 伴随着成交量的上升，从05 年统计规则变化（销售面积包含期房、现房销售数据）以来，商品房销售面积超过了竣工面积，房价连续几年大幅上涨，按照“房价=销售额/销售面积”的算法，2004、2005 年连续两年的房价上涨超过10%，06 年虽然上涨速度有所回落，但是2007 年第一季度全国房价再一次实现了两位数字的上涨。

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