第二部分年内房地产市场走势研判根据市场的历史发展轨迹并结合基本面、政策进行综合分析，预计今年商品房成交面积与去年基本持平，新增供应面积会有一定增长，供求关系进一步缓解，但销售周期仍在安全范围内，房价将温和上涨，但涨幅会逐步回落。鉴于今年房地产市场在政策层面、宏观经济层面等方面面临诸多不确定因素，因此预测结果与将来的实际情况可能存在较大差异。

　　（一）全年商品房成交面积与去年持平。

　　根据预测，并考虑到结构调整因素，预计全年五城区商品房成交量可达到1070万平方米，同比增长6.1%；其中商品住房成交面积可达到8.99万套、906万平方米，同比分别增长12.6%、4.9%。

　　今年各郊区（市）县商品房成交面积估计会有小幅下降，因此全市商品房成交面积估计与去年基本持平。

　　（二）供应面积有较大幅度增长。

　　根据预测，全年五城区商品房新增供应面积将达到1467万平方米，同比增长22.5%；其中住房12.5万套、1148万平方米，同比分别增长52.8%、26.5%。全市商品房供应面积增长幅度会更大。


　（三）供求关系明显缓解，但年内不会出现供过于求。

　　根据预测，全年五城区商品房、商品住房面积供销比分别为1.37、1.27，商品住房套数供销比为1.39，供求紧张关系明显缓解。按此计算，至年末，五城区商品住房可售面积将达到728.51万平方米，按四季度预测成交面积计算，销售周期为9.8个月，仍在安全范围内，但消费者购房选择余地大，排号购房情况将逐步消失。

　　（四）房价涨幅会继续回落。

　　根据预测，全年五城区商品住房成交均价将达到4575元/平方米，同比增长7.5%。其中四季度五城区商品住房成交均价可能达到4725元/平方米，同比涨幅为7.3%。

　　（五）房地产开发利润率将受到制约。

　　虽然下半年房价会继续温和上涨，但由于销售形势不容乐观，销售周期会逐步加大，回款进度放缓，致使财务成本增加，加之地价高企，税负加重，以及因预收资金监管、预售制度存废、利率调整等带来的成本增加，使得房地产开发利润率将受到明显制约。可以肯定地说，与前几年开发利润涨幅大于房价涨幅不同的是，今后一段时间利润涨幅将无法与房价涨幅同步，房价上涨收入将大部或全部转化为成本，无法为利润增长作贡献。

　　（六）二手房市场出现回落走势。

　　根据预测，全年五城区二手房成交面积为336.72万平方米，同比下降23.6%；其中，二手住房成交277.51万平方米，同比下降18.4%。 

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