2007年，国内房地产的价格行情依然火热。这一特点，不仅表现在北京、深圳等一线城市，而且在以成都、北海等为代表的二、三线城市也有突出表现。然而，除了土地增值税清算之外，近半年来针对房地产行业的宏观调控政策并不似前两年直接，也鲜有新意。那么，是否因为房地产行业宏观调控的常态化，从而导致决策层的政策“疲劳”？房地产宏观调控的下一步取向究竟如何？不妨从政策之外的市场层面来观察，或许能捕捉一些蛛丝马迹。

一、国资集团整体上市风生水起
 
    2007年上半年，内地股市的火热得到了延续。在此背景下，国资集团的整体上市概念也曾风行一时。这一概念的产生，与国资委去年末发布的《关于推进国有资本调整和国有企业重组的指导意见》直接相关。而在地产行业，国资集团整体上市也演绎得如火如荼，尤其是以京沪为代表的区域性地产集团表现活跃。

    在北京，首开集团通过资产注入方式，借助天鸿宝业（600376.SH）整体上市的传闻已经得到市场的初步证实。6月12日，天鸿宝业发表公告，公司拟向实际控制人首开集团发行不超过55000万股的A股，而后者将以集团所持有的16家下属公司股权作为认购资产。事实上，早在2005年底，首开集团成立之初，其整体上市的图谋便受到市场关注。经过一年多的内部整合与梳理，似乎时机已经成熟。值得注意的是，当初首开集团的设立方式属于合并设立。这意味着，首开成立之后，天鸿集团与北京城开将不复存在。但是，现实并非如此。首开新设之后，新的天鸿集团与北京城开仍然承担了首开整合过程中的不良资产剥离功能。

图：首开成立前后的组织架构


 
  与此同时，作为当地的房地产巨头，上海地产集团整体上市的预期也在加强。早在2004年7月，通过股权划转方式，金丰投资（600606.SH）和中华企业（600675.SH）由上海房地（集团）公司的子公司直接转为上海地产集团的子公司。因此，与上海地产集团同一套班子运作的上海市土地储备中心直接打通了资本市场的通道。而以开发为主的中华企业无疑是上海地产集团整体上市的最佳平台。在资本市场火焰高涨和国资重组的双重背景下，上海地产集团借助中华企业整体上市的可能性明显上升。

图：上海地产集团的主要股权关系


 
注：虚线框表示原有股权关系
资料来源：相关公司公开资料，上海五合智库（WISENOVA）

    二、政策性住房开发国资占优
 
    国资地产集团为资本市场提供了一个新的价值题材，但它与房地产行业的宏观调控取向究竟会产生何种联系呢？有必要从这些企业的开发历史角度来思考。

    从构成首开集团的两大主体来看，北京城开和天鸿集团均是北京经济适用房建设的主力。在1999年推出的第一批19片经济适用房项目中，北京城开承担了其中的两项，而天鸿集团承担的回龙观文化居住区更是规模首屈一指的重点建设项目。可以说，在当时的条件下，两者的国资背景，让其不可避免地承载了部分政府职能。而从公司发展角度来说，正是这些项目的开发建设，使得北京城开和天鸿集团在北京房地产市场树立了自身的品牌形象，获得了政府信任，为后续的土地储备和市场化开发提供了一个良好的基础。

    表：首开集团前身开发的经济适用房概况

    再来看上海地产集团的角色定位。事实上，成立于2002年的上海地产集团，是上海市土地储备运作的载体。而土地储备配套商品房建设是其四大核心业务之一。截至2005年，上海地产集团已经开发30多万平方米的配套商品房，而在未来的规划中，到2010年为止，上海地产集团将再新增200万平方米的配套商品房。可以说，正是由于上海地产集团“两位一体”的定位，让它在配套商品房等政策性住房开发方面具备一定的先发优势。

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