另外一部分就是从港口规划本身，像在欧洲这种大型城市，像汉堡、鹿特丹这种大型城市、港口成功的规划都与经济增长有极其重要突出的推动作用，在港口规划方面，包括各种前期的可行性的研究和经济的探讨，以及地域区域的特点与潜能的研究，物流方面的深入研究构想，以及商务规划项目的凭借，基础设施的建设也是港口设施规划中非常重要的环节。包括城市，以及城市纵深发展区域的连接，港口区域、仓储区域的规划详细设施，以及相关产业的发展，这是一个整体。

  相信烟台作为中国北方著名秀丽的风景名城，在未来经济发展的过程中将会发挥更加突出的作用。

  谢谢各位！

    主持人：

  我们用热烈的掌声再次感谢卢先生！

　　接下来是下一个嘉宾发言，是中国动力地产的创始人，中国动力会秘书长蓝戈先生，他发言的题目是——“从滨海城市发展动力看烟台发展趋势”。

　　蓝戈 （中国动力会秘书长）：  各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！

  首先请允许我代表由建设部主办的中国国际城市动力地产博览会，今天我们在美丽的烟台做一次理论的分享。这个理论可能据我们目前的研究，已经花了五年时间请了六个教授，所以我们完成了35万字的理论，这个理论跟我们今天的论坛有非常紧密地关系，这个关系表现在两个方面：

  第一个中国城市化最核心的问题是什么？

  第二个就是在中国城市化里面作为城市化里面的滨海城市，它的先发优势和后发优势怎么来做？

  我认为这两个问题应该是目前中国地产界最前沿的两个问题。为了把整个问题做一个很清楚的分析，所以在分析之前我们要非常简单的说明一下动力地产理论。我们知道按照马克思政治、经济学的两大理论，我们把中国的房地产分为两大类：一个是以生产型为主要特征的动力地产，一个是以消费型为主要的消费地产，也就是说我们传统比较容易理解的两大产业特征。这两大类构筑了我们中国和全球地产界的两大产品共类，按照这两大共类，我们有一个问题可以分享一下，动力地产简单的讲可以叫“产业地产”，也可以叫“生产型地产”。它主要包含的类别像旅游园区，还有大型的商业港，我们目前分为三大类。根据这个特点我们可以看到中国城市化核心的问题是怎么来利用土地进行开发动力地产，现在我们中国房地产经过二十几年的发展，基本上是以住宅产业为主要特征，主要是以住宅为主的例子，其实房地产很重要的一大类应该是动力型的地产，从国家或国办颁发的大部分文件，无论是《国八条》、《国六条》无论是60平米还是几十平米，中国核心化的特点应该怎么来评定好动力地产和消费地产的关系，是中国城市化的一个核心问题。我刚才讲的动力地产从这几个方面简单的做一个说明，动力地产我们总结了一下，有四大特征和五大关联度。

  技术型、资本型、人力型，四大特征是产业的承载型，财富的递增型，效益的多元型和发展的持续型。简单的讲动力地产它是承载人类产业的主要载体，而居住是承载人类生活的主要载体，通俗的讲动力地产是赚钱的问题。而消费地产是花钱的问题。动力地产它的效益具有多元性。第三点动力地产它具有财富的可持续发展性，我们讲四大特征、五大关联度，主要是讲它的政治关联度、经济关联度和社会文化关联度、产业链关联度和执行主体关联度。也就是说它在动力地产，它要关系到一个城市的政治、经济、文化产业链，和整个的执行主体的问题。因为时间的关系，动力地产我不做详细的介绍。一句话，动力地产的建设和开发和传统的有特别大的区别，因为它是比较复杂的社会工程，而且动力地产需要的资金量，需要的经营团队都不是一般的城市可相比拟的。所以怎么样建设好城市的动力，已经成为发展中城市和发展中国家一个非常主要的问题。我们可以简单的分析一下，我们中国的房价为什么这么高？应该说是“西高”，这个西高主要是因为它的动力地产整个的城市发展的不够，造成人民的收入，就业率收受都不够，实际上我们现在消费地产的增长指数已经远远高于动力地产的发展指数。所以在这个问题上必然会产生地产的泡沫，理论上说动力地产决定消费地产，消费地产对动里地产具有促进的效应。按照马克思原则动力地产应该对城市的经济发展起非常至关重要的作用，也就是说中国城市化的主题应该首先是动力地产的主题，而不是盖房子卖房子的问题。

  所以在这个问题上我们今年2007年为什么要建设举办动力地产博览会，因为中国城市化应该首先是工业化。工业化它的主要的战略就是在旅游期还有商业物流期，也就是说中国的城市化没有解决城市动力化的发展，仅仅是盖房子、卖房子，我认为这个是无本之源，重要的问题是解决城市的动力问题。因为人类所有的经济活动都离不开土地，土地也是人类所有经济里面的基本活动要素，我们所有人类的活动，无论是生活还是工作，都离不开土地，作为中国城市化里面，市场怎么来利用土地资源来整合不同的地产类别，也就是说整个不同的动力地产，或者不同的消费地产，这是一个关键性的问题。这两大共类之间应该是和谐发展、按比例发展。

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