现在纵观我们中国地产发展的例子，消费地产发展过快，动力地产发展过慢。前几年我们国家还对很多做了开发性的限制，动力地产也变到消费地产，土地变到消费地产，实际上这个就是中国地产发展的一个盲点和误区。这两大共类的关系没有处理好，那么中国的地产我认为就没有发展的出路。

  中国城市化的问题在发展中城市的主要问题也就是通过有限的土地资源来整合无限的产业，无限的附加值，这样使中国城市化里面非常重要的一个特点。我们看到非常重要的资料，这是一个很重要的代表。同时西海岸可能配套世界级的居住环境，让人民在工作和生活中，在动力和消费之间，都有一个非常好的自觉的关系，这个看起来是不自觉的配合，这实际上隐含了中国也好，烟台城市化也好，动力地产和消费地产的发展是辩证的，是相互促进的，这是地产经济学。

  这是我今天要讲的第一个问题，怎么样通过动力地产与消费地产？怎么开发好城市的动力地产和消费地产的关系？这个问题没有处理好，我认为永远处在一个盲区里面。

  传统的开发商鼓励他们决定去做大型的科技园区，去做一些港口经济。他们具有非常丰富的市场经验，他们确实有一些资金和政策，城市没有建设好，会受到非常大的影响。这是我今天演讲的第一部分的主题，在中国城市化进程里面怎么处理好动力地产与消费地产的关系，这个理论的推出和尝试，我认为应该是对中国下一年的地产有一个借鉴的作用。

  第二个主题作为滨海城市的先发有适合后发优势，我们讲滨海城市按照从目前我们中国的沿海，分带经济线，包括现在提出的海岸经济线，都是跟海和水有关系，也就是说中国文明，首先是因为有水和河流，海的文明产生的。其实我们讲滨海优势首先是它交通上的优势，我们从哥伦布发现新大陆，我们的海洋文明就开始的，从郑和下西洋，我们中国的文明就从丝绸之路开始了。从陆地的文明进化到滨海的文明，或者叫海洋的文明，再演化到未来的空中文明，向月球发展。其实人类通过不同的交通形式在演绎文明的进步，我们作为发展中国家，发展中城市怎么利用滨海城市的港口优势和贸易优势，我认为这就是我们的先发优势。

  首先，滨海城市要发展，我认为就是要抓住交通和滨海独特的地理位置和环境的优势，来取得它的先发优势。

  第二点，我想讲滨海城市它的后发优势。

  中国在改革开放以来有15个滨海沿海开放城市，他们在这十多年里面经过不同的滩位。从秦皇岛，到大连，到青岛等等，经过二十几年的发展，我们可以观望一下，哪个城市发展的更快。现在回顾一下可能深圳是比较成功的，青岛、还有将来我们烟台怎么在下一步的滨海城市里面，比如说怎么来共同发展，我认为还是很有机会的。为什么这样说呢？因为烟台有非常好的交通优势，一些很好的资源。我记得对烟台最深刻的印象，就是烟台有个蓬莱，我们念中学的时候就想想到这里来。今天我们非常有高兴来蓬莱，来烟台做分享。我想烟台它有很多的资源，包括我们张裕葡萄酒，我记得我喝的葡萄酒都是你们烟台产的，所以我认为无论是现在正在，或者即将举行的国际葡萄酒节，还是说旅游产业，或者说其他的农副产品，深加工产业，烟台都有它非常重要的魅力，非常重要的资源。我认为在滨海城市里面，比到最后还是比我们政府的经营意识和观念，这也就是说我们后的发优势，也就是说我们同样的滨海城市，但是不同的人去经营，不同人去发展，我认为还是很多机会的。

  今天我演讲的第二个主题，简单的跟大家分享，作为滨海城市在文明的回归中，它的先发优势，来看到我们滨海城市的希望也看到烟台的希望。我们从滨海城市的后发优势，我认为可以重新审视一下，我们烟台在整个环渤海地区，在中国的滨海城市建设它应该是未来一个非常璀璨的明珠，这是我今天演讲的主题。

  最后请允许我代表中国动力会，非常地欢迎在座的各位嘉宾在今年的12月份来参加中国建设部主办的，12月份在人民大会堂主办的中国国际城市动力博览会，同时我们也代表组委会对承办这次活动的主办单位和承办单位对他们辛勤地劳动表示衷心地感谢，谢谢大家！

　　主持人：

  谢谢蓝戈先生。接下来发言的嘉宾是中国房地产协会，经济合作委员会秘书长江书平先生，有请。

　　江书平 （中国房地产业协会经济合作委员会秘书长）： 

　　大家好！

  今天在这个发展论坛上，在房地产市场，就滨海城市的发展，非常高兴今天相聚在美丽的滨海城市——烟台。来共同研究和探讨我国滨海城市的发展。

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