蓝戈:各位嘉宾，各位朋友大家下午好！首先请允许我代表由建设部主办的中国国际城市动力地产博览会，今天我们在美丽的烟台做一次理论的分享，这个理论可能据我们目前的研究已经花了五年时间，请了六个教授，所以我们完成了35万字的理论，这个理论跟我们今天的论坛有非常紧密的关系，这个关系表现在两个方面：

　　第一个是中国城市化最核心的问题是什么？

　　第二个就是在中国城市化里面作为城市化里面的滨海城市，他的先发优势和后发优势怎么来做？

　　所以我认为这两个方面应该是目前地产界最前沿两个问题，为了把整个问题做一个很清楚的分析，所以在分析之前，我们要非常简单的说明一下动力地产理论，我们知道马克思动力力学的两大理论，我们分为两大部分，一个是以生产型为主要特征的动力地产，一个就是以消费型为主要的消费地产，也就是我们传统比较容易理解的两大产业特征，有就是以住宅为代表的。那么这两大类构成我们中国和全球地产界两大产品类，按照这两大类的划分，我们有这么一个问题可以分享一下。

　　动力地产，我们简单的讲可以叫产业地产，也可以叫生产型的地产，主要包含的类别有，比如说商业物流港等等，目前中国动力地产包括商业物流类等，我们可以看到中国城市化核心的问题，怎么来利用土地来进行开发动力地产，现在中国房地产地方经过发展主要是住宅为主，主要是以住宅为主，实际主要是动力型地产，从国家到目前颁发的问题无论是国八条、国十五条、70平米等等都是以消费型为主要的特征，中国的核心化课题应该怎么来处理好动力地产和消费地产的问题，这是核心问题，所以刚才讲动力地产应该从这几个方面简单做一下说明，动力地产我们总结了一下，三大基因，四大特征，五大关联度。

　　它的特征三大基因，技术基因、资本基因、能力基因；四大特征，产业承载性、财富递增性、发展持续性。简单讲动力地产是承载人类产业的主要载体，承载人类生活的主要载体，具有多元性。

　　蓝戈:第三点动力地产具有财富的可持续发展性，我们讲四大特征，五大关联度，五大关联度主要是讲政治关联度、经济关联度和文化关联度，产业链关联度，执行主体关联度，也就是说在动力地产要关注一个城市的政治、经济、文化、产业链和整个的执行主体。

　　一句话动力地产的建设和开发跟传统的住宅产业有非常大的区别，因为它是一个比较复杂的社会工程，而且需要的资金量，需要执行和经营团队，都不是一般可以比拟，所以怎么建设好城市动力城市，这已经成为发展中国家和发达国家一个主要问题。

　　中国房价为什么这么高？应该是虚高主要是因为动力地产整个城市发展不够，造成人们的收入都不够，实际消费地产增长指数已经远远高于动力地产的发展指数，在这个问题上必然会产生地产的泡沫，理论上动力地产决定消费地产，消费地产对动力地产有促进作用。动力地产应该是对城市经济发展起着非常至关重要的作用，也是中国城市的主题应该首先是动力地产的主题，而不是盖房子，卖房子的主题，所以2007年建设部主办动力地产博览会，应该是中国城市化首先是工业化，主要就是工业的旅游型，商业物流型，也就是现在有解决动力化发展，仅仅是盖房子，卖房子，所以城市经济的发展应该是非常重要的一个问题，核心问题应该是解决城市的动力问题，那么它的动力就是动力地产承载，因为人力所有一切的经济活动都离不开土地，土地也是人类所有经济活动理论基本生产要素，我们所有的人类活动无论是生活，还是工作，都离不开土地，那么作为中国城市化理论，市长怎么来利用土地资源来整合不同的地产类别，也就是说整合不同的动力地产或者是消费地产，这是关键性问题。

　　蓝戈:而且这两大类是和谐发展，按比例发展，现在纵观中国地产发展例子，消费地产发展过快，动力地产发展过慢，前几年我们国家对很多开发商进行限制，动力地产做做就变成消费地产，实际这是中国地产发展的一个盲点和误区，这两大关系没有处理好，那么中国的地产就没有发展的出路，中国城市化的问题在发展中城市的主要问题也就是通过有限的土地资源，来整合无限的产业，无限的附加值，这样应该是中国城市化一个非常重要的课题，我想无论是我们今天看到两份非常重要的资料，一个是烟台的“市长大厦”，还有一个是烟台的西海岸，其实这两个刚好是一个动力地产的代表，一个是消费地产的代表，两者之间有非常重要的关系，“市长大厦”可能要创造一个世界级的办公、写字楼的环境，就是吸引更多的企业进来，创造税收，创造劳动力就业，创造经济增长，同时西海岸可能配套世界级的居住环境，也就是让人们在工作和生活，在动力和消费之间有非常好的配合关系，这个看起来是不自觉的配合，实际已经隐含了烟台也好，中国城市化也好，动力地产和消费地产的发展是辩证的，是相互促进的，那么这既是地产经济学，也是地产的哲学。

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