【主持人】：通过李总的发言，感受到工业园区可能有这样四个核心元素：第一是工业园区需要有一个明确的产业定位，做什么的，是什么产业，这个产业的上下游配套是不是能支持这个产业。第二是成本。人工、水电等，包括房租这个硬性条件，这个是固定成本。第三是市场。在当地的市场就能消化掉这些产品吗？如果能，那么物流成本就能降低很大一块。第四是交通。每一个工业园区或者是一些产业园区，规划图中会把某一个区域的交通、主干道或者是一些高速公路的路口都会颁布出来，但是中国高速公路网在五年之内还会有很大的发展。我想开发商要解决的是一个重长期的战略问题，而不是短期。

    我还想提出一个点，也就是所谓的订单工业地产。订单商业地产是五前年提出的，其概念是和像沃尔玛这样的企业合作，如果说一个工业园区有这样一个大品牌的租户，那么入住之后，虽然他的租金有可能很低，但是会对整个项目起到实质性作用。一家中小型企业，生存必须跟着大企业走。另外国内现在对中小企业的金融工具，唯一能够做到和大企业合作的就是供应链的管理。这两年有很多工业园区自己都成立了一些担保公司，也就是想利用供应链这样的金融去维持整个工业园区的发展。


接下来发言的嘉宾是天津鑫茂科技投资公司副总裁章琳

【章琳】：天津鑫茂科技投资公司于1992年成立的，到今年为止是15年，集团公司注册资本是2.3亿元。现在拥有下属参股企业一共42家，其中包括在深圳上市的鑫茂科技。我们始终不把我们作为房地产开发商，我们始终给自己取一个名字叫民营工业科技运营商。从开始做一个南开园十几万平米一直到现在40几万平米，有若干个综合园。到现在15年，我们确实也有一些成就，也有一些经验，我也希望跟大家分享。我们去年的年底经国家科技部认定的全国第一家民营的国家级孵化器。我们和政府的孵化还不一样。国家的孵化基地有毕业的率要求。我们没有。对于我们来说进入鑫茂科技园的企业它就是我们终身的产品，如果他到毕业的水平了需要更大的科研机会，我们会在开发新的公园，为他留出空地来。实际上就是订单工业，我们一直在这样做，最近我们建的56万平米的两个专业园其中有30多家是我们原来园里的企业，原来这些企业最多占地不到一千平米，现在有的已经达到了两三千，三四千平米了。

    第二个我们是做工业园。在国家科技部历次开会我们都被评为全国最大的民营科技园。首先我们没有正统的地，也没有更多时间在那儿耗，没有更多的资金来扛着这个成本。所以我们整个模式就是按照这样一个程序和顺序来做的。过往我们已经建了140万平方米的工业园，今后我们有一个巨大的设想。

    实际上有些工业已经开展起来了。我们准备下一步做大型项目，还是延续我们一贯的商业模式，鑫茂的商业模式简单说叫“6+2+2”招商原则，“4+3+3”的土地原则。所谓“6”就是所有的建成的厂房和物业，60%用于出售。中国现在房地产的状况我们60%的销售就应该能够收回我们的基本成本，剩下的两个“2”，一个是我们拿适用于出租的厂房用于出租，像那些租金不足，或者是我们需要的龙头企业，给他们提供租金，提供厂房出租，还有一些商业物业，这样能保证我们有正常的现金流和管理资金。第三个“2”是用我们建成的厂房对入园的企业进行筛选，对有潜力的企业进行创业投资，占有他一部分的股权。

    实际上也就是现在的创业投资基金要找的项目。最近有几个企业已经做得不错了，已经被另外几个大的基金看上眼了。这个第一桶金应该是我们拿了，所以现在这个做得还可以。所以我们集团最近几年我们做了三大主业：第一个就是物业，第二个就是我们的服务业，因为我们对所有的建成的科技园有很多项服务，还有免费的服务，也有若干项的增值服务。预计经过我们公司，作为我们收益的资金大概有几十个亿，实际上也是作为我们将来融资平台的一个重要的支持。我们第三个支柱就是科技企业投资。目前我们已经投资了若干个企业，而且非常不错。在行业领头领域已经占了一定的地位。

    下面我说一下我们有一个项目。杨柳新镇在今年以来我们和他们关系走得越来越近，因为杨柳新镇原来有一个工业园，但是后来一直没有做下来，最后他们决定由我们来做这个工业园，建筑面积预计在500万平米左右。其中1/4左右是工业厂房。这个协议已经签了，当然这个地我们不能马上拿到，我们和他们镇政府各自有分工，镇负责负责土地整理和市政配套，我们负责建设。

    为了解决当地政府在前期融资方面的问题，我们和他们共同设计了新的融资方案，比如说市政配套和土地整理，特别信托，用他们未来的收入和部分财政预算来作为资金支持。因为天津滨海新区给了一个政策，叫金融试点。所以我们提出这个方案帮助他们政府解决这个问题，这样可以把那些生地尽快变成熟地，并且把生地上面的东西去掉，比如拆迁这些。我原来做了十年信托，教了十年金融，所以我就配合当地政府做这些工作。这个五平方公里，现在450亩已经开展了，我们准备在这五平方公里做两大产业：第一大产业叫新能源、新材料。这个龙头企业是我们集团下面的一家做风力发电机的扇叶，这是我们自主知识产权的，现在成品已经出来。为什么我们说它是龙头呢？是因为我们跟中电和中水合作，一个是在设备采购和技术上有优势，一个是在风电市场上有优势。还有一个就是材料，现在我们初建的汽车零部件孵化基地，现在有2/3已经出来了，而且现在房价比我们预期上涨了30%左右。

    所以我们现在认为这个选项还是不错的，我们准备做这样两个大园区加上这个配套设施。在天津市整个城市改造过程中有两项涉及到这里，第一个就是原来古运河的改造，古运河的改造完成之后我们整个商业景观都会围绕着古运河做。第二个就是天津地铁的一个站点就在那儿。所以在交通上就有明显的优势。所以我们在交通方面应该没有什么大的问题了。我们原来做了一个五平方公里的规划，已经开工建设了450亩的起步区，当我们把这个规划整理完了以后跟当地政府汇报以后他们认为太小，说要不然你们干脆做十平方公里算了。所以现在要求我们改规划，把杨柳新镇改称十平方公里。所以我们最近有在连续加班，做重新的规划。当然工业园区占60%这是肯定的，其他40%是商业、包括住宅、酒店。

此新闻共有5页  上一页 1 2 3 4 5 下一页