这样对我们本身集团的融资能力就是一个考验，本来我们在五平方公里再融资上就有一些压力了，现在十平方公里对我们压力就更大了。大家知道中国民营规模比较小的公司上市时间是非常长的,但是开发周期对我们也有一些紧迫的压力。因此我们希望国内外的大型投资基金，特别是境内外的投资基金，如果对这个商品有兴趣，我们愿意以集团做股权方式为主，来谈双方合作。特别是大型的，比如商业项目，可以和有关方进行具体的合作。谢谢大家！

【主持人】：非常感谢章总的介绍。听了您的发言我感觉到您不是一个工业地产运营商，而更像一个商业地产运营商。我这里有几个问题需要向您请教，一、工业园区现金流是怎么安排的，资金怎么安排的？还有就是“6+2+2”的模式？作为一个起步的园区，在报规划的时候，在这样的前期对于您整个资金安排，融资结构，一是非常关键的时候。如整个项目的股东结构怎么样构成。

【章琳】：现在这个项目最新开的400多亩的项目我们是作为定向增发的认购项目，我们以12.4块的价格。我们实际上现在有两个项目公司。

【主持人】：另外一个您刚才提到一句话，说在这个项目上是成立了两个项目公司？

【章琳】：原来有两块地，就有两个上市公司，后面就不是这样了，后面我们可能会采取很多合作方式，比如酒店，大型商场等，我们可能有其他专业投资。但是工业厂房由我们自己做，工业主厂房，龙头企业的厂房我们会采取订单的方式来做。

【主持人】：不同的住宅类型它的商业模式就决定了它的融资模式，像您这样一个大项目，在最前期也是一个结构性融资，股权加债权的形式，而一般性的操作是先股权后债权。

【章琳】：境外资金入股我们集团应该是属于战略投资，至少是要五年。

【主持人】：从股东结构上来说，如果比较方便的就是在事先应该规划好。一般是三层，但是在这个中间您也可以加中间层。

【章琳】：实际上这个事如果搞得复杂了，现在我们本身驾驭能力，和国内相关的政策限制可能也更多。因为我们集团不可能跟上市公司去做同业竞争，现在我们就是纯商业的，纯住宅的可能由集团内部来做。但是工业用地的前期整理这个由旅游集团来做，但是后期开发建设以及后期的招商由上市公司来做，这样我们就分得很清楚。我们跟其他的国际投资方合作也分得很清楚。我们计划在五到八年能把这个完成就不错了，政府让我们五年完成，压力挺大的，能不能完成取决于最后的情况。我估计滨海新区的开发这个热度十年之内能够维持下来，会有一系列配套的企业进来。


【主持人】：信托被喻为我们金融的百宝箱。其实我最后一个问题就是说您应该有一个初步的规划，就是把您整个的项目作为以后类似的上市打包。您做这个项目的同时是结合了金融的运作。

【章琳】：我们现在大概能够很快为中国证监会审查天津市的两个瑞子试点之一。现在信托基本上什么都不能干了，就是自己在炒炒股票了。另外我们合作的其他境外基金业提出你这“6+2+2”必须和我们将来设想的瑞子结合起来，我说没关系，首先把钱拿到手再把这个工作做起来。我更想听的就是贲总的发言。

【主持人】：下一位演讲嘉宾是来自苏格兰皇家银行亚洲区负责人贲金锋先生。

【贲金锋】：现在虽然市场的热度不断升温，房价一步步走高，但是在业界人士来讲的确压力很大，土地获取难度在提高，融资门槛在加大，对外资压力也是越来越大。我现在有这个考虑，也准备要换工作。但是我基本上可能参加了各种各样的会议，在接触过程当中不论是外资也好还是内资也好。对咱们中国房地产行业还是给予了非常高的评价，尽管房价依然在涨，但是大家还是在做一个比较。

    北京市一平米的低价跟香港一平方尺的低价基本上一致，但总体上来讲，应该说北京作为亚太经济的中心，作为咱们祖国的首都，咱们也不能比香港差得太远。从这个角度来看房地产应该还有长远的发展。而中国现在中产阶级在培养起来，消费能力在不断增高，故事也活跃起来了。所以现在北京周边的别墅市场挺火的。应该说从总体来讲的感受是，房地产业还有非常长的一个发展时期，所以还是有很好的商业机会。现在大家对外资房地产融资的机构进入中国非常关心，前几天苏格兰皇家银行刚刚举办了一个会议，就是叫中国的资产证券化，加上房地产融资的大会。其实外资的金融机构和越来越多的房地产商有了合作经验，大量的房地产商走出国门，在境外上市，也获得了非常好的市场表现。

    应该说市场搞得还是非常活跃。打动外资其实就两个条件：第一个是价格条件，第二个是非价格条件。所谓价格条件就是在中国这个环境里面，为什么我们的利率在有上限的情况下，这么多的房地产商还是那么热衷于跟外资合作，包括万科等。实际上除了价格条件之外我们可以看到很重要的比较：第一个就是外资所处的商业环境是一个相对平稳的市场环境，在这样的环境里面受到政策因素的导向作用相对比较少，也就是说他最重要是对市场的研究，这个研究包括了对政府法规政策导向的因素。在这样的情况下他认为如果还有发展前景，那他就一定会去做。而我们国内的金融机构不一样。所以这样我们的房地产商，尤其是中小型房地产商基本上暴露在一个非常不确定的融资环境里面，暴露在一个不太确定的金融市场里面，包括证券市场。最近证券市场很不错，一些房地产证券表现很好。

    但是往往一走进去就会发现往往不会那么简单，很显然审批的环节、政策的因素都非常重要。这样的一个不确定的环境就让很多的房地产商他认为跟外资合作有好处。其实国内的企业不一定是房地产商，包括制造商，实际上中国的法律环境让我们很多企业发展的环境不是很良好。但是外资就不会这样，他会跟你谈得非常非常细，在这个过程中外资就体现了非常好的灵活性。就是当你这个企业存在很多不规范的问题，包括一些违法事件。像这种情况的话，过去外资认为有国别风险，但是现在就没有这个国别风险了，已经是国别机会了。现在中国已经成了世界性的机会了。

    外资机构在看好的情况下，他也会看到很多问题，这些问题在国内金融机构有两种处置方式，一个是就是瞒天过海，第二个就是敬而远之。境外的金融机构，会先把价格给你，然后谈非价格的条款，如承诺等等。什么叫结构化融资？就是在于把交易当中所有的结构非常细地搭建起来，如现在这个公司有一个缺点，两个缺点……外资希望国内公司把这些缺点一个一个地去解决。然后在放款完以后我会对形成一整套的约束，如果任何一个机制不完成，那我就要对你采取措施。所以这样彼此之间就会实行比较严格的契约结构。所以这就是外资机构跟中资机构很大的区别。

    但是外资机构也有他的弱点，绝大多数外资机构缺乏对中国的了解，缺乏对中国开发商的了解，所以这个相互的了解还是一个漫长的过程。所以现在咱们国内不管是制造类企业还是地产类企业，现在和外资的接触交流都越来越频繁。因为任何一个机构里面都有一套，前面干活的人后面得有人盯着的，后面盯着的这部分人目前还不是中国人，所以这个过程是一个漫长的过程。所以咱们一定要做好这样的思想准备。如果从开始接触到最后谈成没有一个一两年的时间，我觉得这个都是比较乐观的事情。所以现在大家目前在整个，至少在香港的金融市场里，中国的房地产企业里还是受到比较不少的追捧，最近一段时间这个机会就非常多。我们基本上也是处在工作高度紧张的一个阶段。和外资合作有利有弊，现在最大的问题就是怎么样拿到国家相应的审批，这可能是最大的困难。有些房地产过去想的比较早做外资的工作。

    在这个里面我还有一个小小的建议，应该充分认识到专业服务机构的价值，比如像房地产领域的评估公司等，他们这些机构还是非常重要的。而且他们在帮你做这些工作的时候，实际上也是你自己梳理的一个过程，如果有重大问题的话，他们会跟你提出来。另外像国际著名的律师行、会计行，价钱都比较大，但是你做一轮，把他们引入进来对改善公司的治理改善工作的管理，培养自己和外资合作的理念的基础，一种沟通的渠道，这个还是非常重要的。而且这些工作一旦做完，你往往跟外资金融机构合作的进度上会大大地加快。我们也有这样的经验，往往企业在应付这些外资机构要的各种各样的材料上花的时间非常多。谢谢！

【主持人】：像搜狗在香港上市，因为它的股权结构在06年9月份之前已经全部存底了，好的项目上市，最后你还要投回来，然后再大量高价拿地，这样是恶性循环，这样对整个区域经济，对整个国家经济来说是畸形化的。其实外资进入国内并不是以债权融资为主的，外资进入是想参与真正的分红或者是真正的收益，所以它并不是一个简单的债务融资者。第二个就是贲总说得非常好，在跟这些外资公司接触的时候，他们有很多值得学习的地方。非常感谢。我们最后一位演讲嘉宾是易铺网CEO陈建铭先生发言。

【陈建铭】：其实到目前为止全国各地的开发区基本上是三种状况，一种是走纯粹的工业模式,这里面包括五个问题：

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