第一个方面就是不同的投资有不同的目的。从物流、流通业以及到居住，这些方面作为一个大规模开发来说，怎么来做组合能够恰如其份地符合市场周边的需求特征。另外一个也符合开发商整个资金的运作，这个需要对各种地产做清晰的了解。厂房实际上从这些出售或者出租，写字楼、会展客观地说几乎所有的工业区或者开发区这个部分的开发表现或者说投资周期比较长，一般开发商可能不认为这个状况是比较快或者过分大胆地做这个开发。导致这部分的物业周期比较长，而且收益比较慢。那么流通的部分其实就是走这些流通的商业批发等，其实现在全国范围之内出现大批的以各种产业划分的或者不做划分的各种交易中心。交易中心是因为产业集中，这样才可以给所有从业者提供低成本，低成本才能带动发展。如果被各种商品都融入其中的话，基本上不能形成几个产业的集中。

    为什么很重要是因为这个部分如果属于市场，或者说几十平米的商业方式，因门槛比较低，这样对整个项目的操作会有好处。包括我们在马驹桥这边珠江比较大的物流项目，项目是小商品市场，到酒店餐饮的采购几乎是包罗万象。但是在城市外围的这些项目的营销或者销售没有那么容易，但是往往是被大家认为是很好解决资金的方式。商业配套在开发区里，比如北京的经济技术开发去，从95年开始建区，当这个地方商业商铺开始有人气，然后有比较好的租金是03年，八年的时间。所以这么多类型组合在一个大的板块里面，不同类型的地产投资收益类型是不太一样。作为政府来说是需要考虑这些架构。

    工业地产相对于住宅地产还是属于前期，还是属于低成本，低风险长期投资的产品。有一些机构会关注这个领域，但是参与程度为什么没那么强的原因，每一个城市都是首先打居住地产，然后别墅，然后是商铺，最后才是写字楼。比如上海今年写字楼才开始猛涨，所以作为地产来说不同地产的市场的结构，这个是应该需要关注的。这些类型的投资收益特征不太一样。第二点就是工业地产投资开发当中容易发生的问题可能有四个方面，第一方面很多工业区或者开发区，在商业和物业开发方面，写字楼和酒店的开发方面可能是用传统思路来理解，往往在工业地产当中写字楼和酒店表现是比较滞后的，最后大家就认为我就是为这些五百强提供的。包括苏州的工业园区，那么多的商务中心，但是它的经营效率很低，全国的情况来看，每平方米商业面积平均的流水是1万-1.5万元。所以在工业地产当中政府或者开发商，在商务类型的开发上面从尺度上应该做一些考虑，比如在很多开发区或者很多工业区这些企业的办公独栋，所以这个企业办公独栋在工业区还是有潜力的。

    第二个就是商业配套比较偏大，天津空港工业区，政府曾提出，未来这个地方留这么大的土地给国际超市、国际百货来开店。其实每一个商业企业都会很关注周围三五公里的市场人气，没有市场靠谁吃饭？所以天津保税区的方案从去年很大的规模到今年缩到了很小。

    第三个，就是说在整个工业地产当中，在目前尤其是这些以物流为主体的部分，客观说当中流通的这部分是容易在前期解决一定金融问题。在今天中国的地产商其实不用担心资金的来源，但是绝大部分企业，资金只能盯一段的时间。就是说目前来说地产的行业现在的确有很多的通道和机会，但是国外机构也希望他们有很多的空间，但是很多的企业碰到没有米下锅的情况。这个里面流通的部分比如批发交易中心这个市场如果能恰当规划好，其实在03年的时候东方家园在沈阳拿下了很大规模的土地，东方家园从02年开始运作一直到05年实在觉得这是一个很难咬的蛋糕，最后才把这个项目转卖给北京的一个开发商，这个项目又重新定位来运作。因为大家现在很清楚，在近几年中国的政府官员调整很频繁，比如这个地方过去政府是希望把他做成一个汽车的什么产业，等到半年之后换一个市长马上变都有可能。所以现在要做一些大型工业园也好等，政府很容易对产业做出调整。

    第四个问题，就是规模的策略问题，应该来说中国绝大多数楼盘都是综合性的地产。开发商拿到的土地都是很大的规模，在北京最近拍卖的土地几乎没有低于十亿的资金。所以说在这个情况下综合性的开发，当中工业地产其实也是一样的情况。这个里面合理地来进行、厂房、仓储、写字楼、商务，这些合理的配比和配置。所以说你开发商宁可让地空着，也不能让房空着。开发商能够做很合理的规划，根据市场的需求来做恰当的开发，市场需求多少，我就做多少，这样我宁可让地空下来，这样不用废一枪一弹，两年之后再赚钱没有问题。

    第三个方面工业地产运作当中的一个关键点，实际上工业地产包括工业区，包括工业经济开发区，这个也是国内充分借鉴国外发展的一个方式。比如在意大利的某一个城市，这一带全都是做鞋的，每一个鞋子的企业他的工厂在旁边，同时这个工厂也会有一个他自己商品的店。所以从工业园区来说或者说开发区，制造商集中在一个地方很重要的原因也是产业的集中，这样能够很好地提供产业上下游的采购和匹配，这样能够最大程度降低成本。所以说工业园区或者开发区这也是一个会逐渐专业化的城市，像中国南方的很多城市就做得很好，这个城市他就是以小商品为特征，这样很容易形成产业链。所以工业地产对市场的准确定位，开发商做一个十几万平米的住宅开发很简单，找几个年轻人思维很活跃，有一些策划理念和点子都可以，现在闭着眼睛都可以把住宅卖出去。但工业园区的开发我们整个这个园区或者物流的项目的定位怎么来判断？我觉得绝大多数的开发商没有很成功的成熟的经验和教训，绝大多数真的就是简单意义上的地产策划，这个应该是有问题的。

    第二是过去国外做的开发园区，我们照搬了过来，那我们还要关注每一个城市的工业园区或者说这个开发区要有产业特征，这个特征很重要。第三点就是说这个大型的项目在资金运作平衡方面实际上是很重要的环节，既关注到上市融资，又要同时关注到某一个特定的情况。第四点工业地产的开发也是牵涉到一个问题，比如说这个商业的档次是谁决定？对工业园区来说如果想形成有竞争力，这样就必须要有国际的品牌入住。
    第三个方面从工业地产来说，我觉得机构投资比较关注的类型。包括厂房，包括仓储这些应该是有可能是机构来参与。但是像在工业园区的写字楼，包括会员酒店，或者这些小的商业配套，几乎不可能机构去关注。因为这些物业他们整个的周期太长了。 目前比如开发商在开发组合中恰当地考虑这些地产的内容，并且做这些恰当的操作，就会有利于整个项目的风险控制。从前期规划过程当中也做合理的规划，也可能会避免之间的不良影响。综合地产开发和工业地产的开发是需要做综合的考虑。在这些大的开发当中，在前期开发这些尤其比较重要，以上是我的观点，谢谢大家！

 

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