土地不败？

　　土地的有限供应导致价格“只涨不落”的论断曾经是深州房地产业内的共识。美联物业市场研究员冯永恒至今也还同意这种说法。“从长期来看，深圳土地供应还十分有限。”他认为，土地成本是支撑深圳市楼价的刚性因素，预计在未来，随着深圳住宅用地供应进一步减少，土地价格会继续走高，深圳楼价也会继续攀升。

　　2006年，深圳市政府共出让商住、居住用地90.6万平方米。而2007年截止到目前的数据，深圳市政府共出让商住、居住用地40.9万平方米，连前一年的一半都还没有达到。

　　政府紧缩地根，又对土地实行竞价拍卖，导致巨大供需缺口，进而造成楼价飞涨。从出台的《深圳市住房建设规划(06-10)》来看。2007年以后的深圳市住房建设用地供应，肯定呈现出逐年递减趋势。

　　但这种说法出乎意料地遭到中介老总们的一致反驳，梁文华指出：“最近频频出现的土地流拍，尽管有捆绑了政策性住房的因素，但市场的考虑还是很重要的。”他认为，是过热的市场带动了地价上升，而不是反过来。

　　对于 “刚性需求”论，邹建民认为，“根本不是理由，需求是由价格决定的。买不起房的话，再怎么需求，还是买不起房。”

　　在深圳，政府去年12月推出的6块居住用地竟然罕见地全部流拍。去年12月17日，深圳市土地房产交易中心透露，位于宝安区三宗地块因为无人竞买宣布“流拍”。这三宗地块分别位于西乡和观澜，合计占地面积近13万平方米，均为居住用地。

　　而这已经是深圳该月内第二次出现土地“流拍”的现象了。前年12月6日位于龙岗11万平方米的居住用地也未能成交。

　　同样，毗邻深圳的东莞，和位于珠三角另一隅的佛山，去年12月以来相继有几块地，不是以底价成交就是“流拍”。哪怕是地产巨鳄云集的广州市场，去年最后一次的“卖”地也格外“遇冷”，最低成交价竟然仅有1602元/平方米。

　　“开发商也有考虑，并不是只要拿块地盖房就能挣钱。”美联物业总经理王书权凭借他对香港市场的资深研究，提醒市场理性的重要，他一再强调，既然房地产是个买卖，那么有涨上去的一天，始终就有它跌下来的一天。

　　王书权强调了香港的前车之鉴，“这个情形跟香港1994、1995年非常相似，当时大家都认为地那么少，回归之后内地人又要过来，房价怎么可能跌呢？结果怎么样，香港好多人不是到现在都还套在里面嘛。”

　　釜底抽薪是贷款

　　不过业内人士普遍认为，深圳楼市成交量快速下跌，主要原因是投资需求急剧减少所致。

　　世华地产的监控资料显示，在深圳的二手楼市场上，投资客一度高达八成。去年上半年房地产市场火爆时，投资性购房比例约占总成交量的八成，而当国家系列政策出台以后，投资性购买一下子下降到只占成交比例的10%左右。

　　而投资背后是信贷。通过对深圳二手住宅市场按揭情况的长期监控，世华市场研究中心发现，紧缩银根之前，办理八成以及八成以上按揭的买家达到七成。首付两成买房的情况最为普遍，首付三成以及三成以上的买家都十分稀少。

　　以至于去年第三季度开始，许多银行已经用完全年的信贷额度，无款可贷。大情势之下，银行限贷的传言也首先来自深圳，虽然官方均未予以回应，但各大银行营业网点纷纷表示“暂不办理房贷业务”。

　　去年8月22日，中国建设银行深圳分行已

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