现今的CBD，已成为京城各大行业发展的“风向标”。涉及到房地产领域，CBD“桥头堡”的作用依然普适。关注京城的商业地产发展，把目光落在CBD这块儿热土上，有些突兀，但细细品味，也别有滋味。

    聚焦1：“高”门槛：价格与空置率双涨

    朝阳区统计局统计信息显示，今年1-7月，该区商业地产市场活跃，价格稳中有升，成为继住宅之后房地产投资的新热点，但商业空置面积同比大幅增长了73.3%，其中近7成位于CBD功能区。据统计，今年7月，朝阳区商业经营性用房平均销售价格由去年同期的24048元/㎡涨至27337元/㎡，涨幅为13.7%。

    诊断1：价位不是问题 体量或有影响

    今年一季度以来，朝外SOHO、北京万达广场、北京国际中心商业广场、世贸天阶、大成国际中心等大型商业地产项目陆续入市。“在这种集中放量的状况下，短期内空置率上升是比较正常的。”DTZ戴德梁行高级助理董事、商业地产项目策划顾问业务负责人张家鹏(张家鹏博客,张家鹏新闻,张家鹏说吧)认为同期供应量过于集中是CBD商业地产空置率上升的原因之一，“这种集中性供应造成的是阶段性放量过量；长远来看，目前的放量尚不存在绝对过量的状况。”由于国际一线品牌的数量毕竟有限，这些顶级品牌不可能在同一区域开几个主力店。因此，如果将来购物中心的放量供过于求，则有可能影响到空置率。

    “虽然统计显示空置率上升，但据了解，CBD核心区、购物中心类商业地产的空置率并不高。”陈永辉认为，CBD商业地产表现出两级分化的态势——购物中心等大型商业地产项目的运作态势良好，而CBD核心区周边的临街商铺的招商状况并不太理想。“临街商铺等商业的高空置率可能会影响到整体状况。”

    “位于CBD核心区周边、新入市的商业地产项目，和核心区一样的高端定位直接影响到其后续招商，这也造成了整体空置率上升。”张家鹏分析，由于核心区更具有吸引一线品牌入驻的吸引力，本身招商就会对周边区域产生一定的制约。但由于餐饮等商业的起始租金较低，而服饰类的起始租金较高，很多新入市的商业地产项目在招商时趋向于高端定位，招商效果不明显。事实上，对于核心区周边的商业项目而言，应该保持一种平和的发展心态，找准定位。商业业态的提高有个基础的起步阶段，像餐饮类商业，虽然起步租金底，但其消费需求固定，比较有利于商气和人气的聚集。有些项目及时调整了招商策略，空置率明显下降了。

    数据统计方式也有一定的影响。“有些商业地产项目是散售的，散购的投资客可能并不打算出租或者尚未招商。从商业地产的角度来看，这属于已经交易的面积，但计算空置率的时候则有可能被计算进去。”陈永辉进一步分析。

    还有一种原因，“目前，有些商业地产项目在开发之初，并没有考虑到项目出来后做什么，结果导致了很多项目出来后不好用。” 张家鹏指出，由于不同的商业类型所需要的硬件条件不尽相同，如果在项目开发之际没有做到未雨绸缪，也会影响到未来招商目标的实现。

    聚焦2：“高”档次：定位直指“高端”

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