| 贾玉鹏分析国美后街—国美第一商街最后投资机会 | |||
| 日期：2007-6-6 10:23:26 新闻来源： 新闻阅读次数： | |||
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贾玉鹏：我们整个国美后街18号楼整体商铺的切分方案是按照整体业态面积进行切分的。我们一层是精品店，需求的面积一般在80到500平米左右，所以我们整个切分是按照80到500平米的面积进行切分。二层和三层卖场要求的铺位面积比较小，一般在30平米左右，所以二、三层主力商铺的面积都在30平米左右。地下是整个租给超市，所以进行整体销售，二、三层一般铺位的总价在30万左右，按照首付40%来算的话，最低10万就能够购买一个商铺，所以这个起点还是比较低的。我觉得比较有针对性的是股市上的那种散户回流，他们购买这个商铺是最合适的。 主持人：一般的散户也差不多是10万左右的身家。 贾玉鹏：我们的铺位分割对中小投资客以及大投资客来说都是比较有利的，如果是大投资客，可以购买我们地下，因为地下我们可以整卖，一层对于中小投资客来说80到500平米比较合适，可以做餐饮，二、三层总价30万左右，首付10万就可以购买一个商铺，所以我觉得铺位分割对投资客来说进入门槛比较低，对于经营商户来说也符合他们的业态经营需求，所以这种分割还是比较合理的。 主持人：不管对于中等投资客还是大投资客都有很好的投资机会。刚才贾总提到我们的业态分布是比较合理的，我不知道现在规划的超市综合体和传统的百货相比优势在哪里？ 贾玉鹏：现在北京市场上很多百货经营起来难度都比较大，除非百货的定位能够产品特色比较鲜明，同时又能够跟区域的百货市场进行差异化经营，同时又符合区域购买人群的特点，只有这样的百货才能在这个区域立足脚跟，比如现在新光天地，定位比较高端，就符合CBD区域的购物群，所以新光天地未来的发展趋势应该比较好。而有的百货比如像华堂，也是在东面，华堂商场虽然定位不是很高端，但是它的商品特色比较鲜明，而且比较时尚，这样符合华堂商场周边区域人群的消费层次，因为华堂商场居住人群年轻人比较多，比较时尚，这样就符合他们的购买需求，同时价格又不是很高，周边区域的消费人群能够购买得起，这样的百货也有它的生存空间。 我们国美后街18号楼的打造跟其它百货模式有很大的区别。为什么这么说？因为它涵盖了步行街、超市和购物中心的三种商业形态在里面。第一，它是一种体验式消费，一进国美后街的客户肯定就马上能够感觉到后街比较浓厚的商业氛围。因为我们在后街的东侧有一个从北到南的非常时尚的功能性围挡墙，它既是商品展示墙，又是商气、文化氛围的调色板，既可以用于品牌商品的广告宣传，又可以通过壁画、涂鸦等参与形式，形成有效参与互动，一进后街就能够被这种强烈的商业文化氛围感染。同时，在这个街的两边我们还要营造出市场感，尤其在街边做一些类似小推车摆的时尚用品或者具有民族特色的用品，有点儿像上海老城隍庙的感觉，小推车摆着挂件，非常具有北京风格和民族特色和时尚特点的小推车挂件摆设。很多中型超市肯定是满足不了这个区域人群消费，而且这个区域没有这么大体量的一个超市，大家通过逛街、逛超市，超市卖的产品是跟生活紧密相关的，大家逛超市的时候会先经过精品店，这样他的消费愿望、体验愿望和观赏愿望都能够满足。同时，我们在一、二、三层通过良好业态的营造，在一、二、三层有一个16米高的中庭，我们把这个中庭观光梯都安在高位，这样就能够把二三层的楼层差因素抵销掉，同时能够把一、二、三层的良好业态融合在一起。这样就把18号楼内部的商业街也延伸到外头，外头有步行商业街的氛围，引进人流以后，良好的中庭采光的视觉效果，能够把内部的商业氛围营造得非常好，能够让顾客真正感觉到体验式消费，所以这个业态对于我们来说是一个比较新的业态，而且我们有信心能够把这个业态打造得非常好。 |
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