低收入者才是住房保障的目标人群

    在住房保障问题上，关于“中低收入者”的概念，我认为在低收入者的基础上加进一个“中”字并不妥当，中等收入者的住房问题不可能完全依靠政府来解决，政府所能解决的只是其中的低收入者。

    分析一下低收入者的构成情况，我们发现他们主要集中在以下几类人群：

    首先是新旧体制转换过程中的各类企业人群：如国企下岗职工，登记失业人口，被拖欠工资的职工，被拖欠退休金的退休人员。这部分人群社会经济地位较低，收入微薄，年龄较大，多居住在旧城区，包括自有住房和公房，居住质量较差。在当前的住房市场化下很难通过购买新房来改善自己的居住条件。他们的市场竞争能力较弱，谋生渠道狭窄，择业观念陈旧，对国家和企业有明显的依赖性。

    其次是城市新增人口中中低收入者的住房问题，例如年轻产业工人、商业服务业人员等，由于他们收入较低，没有什么积累，因此在相当一段时期内都无法购买价格高昂的商品房。据国家统计局2002-2006年的数据，4年时间全国的城镇人口增加了7494万。从构成上来看，这些新增的城镇人口由以下几个方面的群体构成：城镇人口中的自然增长部分、毕业后留在城市工作的大中专毕业生、农村人口向城市的迁移和定居（获得城镇户口）、由于纯粹行政调整导致户籍上的农转非人口等。而在这7494万的新增人口中，不仅基本上没人可以享受福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的也只是其中的极少数。

    还有低文化素质和缺乏技能的外来群体：例如农民工、个体经营者、拾荒者等等。他们收入较低且没有城市户籍，难以购买住房，主要以租住为主，居住水平很差。这部分外来人口的住房保障问题目前还没有进入城市政府的视线。

    政府最初发展房地产市场，是为了借助住房市场来启动国内疲软的“内需”，拉动经济增长，但住房问题既有其经济性，又有其社会性，长期以来经济性与社会性被混淆在一起，使得福利保障部分所占比例很小，如经济适用房的使用范围从一开始就界定不清。因此，要逐步解决居民的住房问题，就要把政策细化，显然，不是人人都能支付得起房屋购买费的，所以在政策上就要选择廉租房。

    目前的高住房私有率和高空置率说明现有的住房市场供应结构极不合理。先看空置率，在每年大规模新增城市人口的压力下，北京市可售新住房15万套，其中住宅商品房8万多套，68000套左右空置，而空置房中，现房就有2万套。再看住房自有率，我国的住房自有率超过了80%，这一比例远远超过世界平均水平。这说明当下我们面临的问题不是缺少可购买的住房，而是缺少廉租房、公房。

    政府职能缺位致使经济适用房福利传递不到位。目前，政府调整住房市场的供应结构主要着力于增加中小户型和低总价住房的供给比重，推动二手房市场的发展，协调与均衡低端住房的空间分布，但政府在住房保障制度和实施规范上是缺位的，经济适用房在开发的各个阶段存在的问题即是一个明证。

    首先在土地出让阶段，政府是按照土地利用、总体规划和城市总体规划要求划拨然后减半征收各项行政事业经费，目的是福利性质的。但是在这个阶段，经济适用房地段划拨多位于远郊地区，降低了经济适用房对于城中心低收入群体的吸引力。

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