我们了解这个区域人口的重量，数量与质量，消费习惯，得出区域商业物业的需求，这个帐是可以算明白的。然后这个市场空间可能会被未来的商业供应所满足，还有考虑到竞争力商圈的影响，因为一个项目足够大的话，你不是一个孤零零的东西，你要和周边的项目互补，形成一个平衡的商圈关系。市场空间分两大类，一个是绝对数量的市场空间，包括我们的大悦城的项目，那个项目周边有35万人群，但是商业物业基本是空白的。还有总量的市场空间，对我们南三环的项目呢，那个总量差不多了，但是还有结构上的市场缺口。再考虑到我们消费者的意愿，主力商家的反馈啊，我们要想清楚我们这个项目是为那些人提供哪些需求。很明白三点，消费者，需求，档次。这个时候业态的组合也就出来了，再根据建筑的组合把业态的组合做出来，然后算算成本啊，收益啊，风险啊。

　　我觉得一个好的商业项目，建筑上至少要满足“四用”。首先是适用啊。然后是够用，还有一个是舒适，包括休息的空间，像西单大悦城啊。

　　第三个通过广泛的招商资源，招商就是沟通，沟通就是价格，我给商家提供这么大的一个空间，你给我什么，就是价格。

　　我们得找到一个打动经营商家的定位，告诉他这么做的这个空间是非常大的。还有一个是后期的商业管理，这个对商业物业价值的提升是非常重要的。我觉得商业物业管理至少要做到四大块，包括营销这块，我物业有了，商业请来了，消费者来了，消费者来了以后我得让他有一个好的感受，把消费者留住。还有就是招商，商业的价值就是不停地商家淘汰，才能把租金提上去。还有一个就是日常管理块，我们就以一个标准化体系，推动每年租金的增长。

　　还有提供额外的，比如财务啊，税务筹划啊。我们知道好多人做持有性商业是为了做有效规避，现在土地增值税很严，有这么多土地增值税怎么办呢，我做一个持有性物业。还有一个就是房产税，房产税是和折旧有一个平衡的问题。还有一个就是资本结构。还有一个是资产变现的策略。

　　我们总结来总结去，商业地产怎么赢利啊，三大条。第一个自己持有。还有一个就是做一些资产证券化的东西，包括大连万达做的CNBS，还有一个是物业销售，就是产权式商铺。产权式商铺在北京90%都失败的。因为中国人相信是我的东西你就不要管了，所以你想真正的统一是永远做不到的，这是根本性的问题。还有一个是整体出售。还有就是基金，他肯定要比房地产开发公司的上市公司的股票市盈率是高的，但是在中国呢，这个是很麻烦。

此新闻共有2页  第1页  第2页