楼市或遭精准“点穴”

　　近日有消息称，商业银行提高房贷首付比例的方案正在制订中，其中，“二手房交易的首付比例可能会根据原价与现价之比来确定”。

　　另外一直风传的“期房停止预售”的消息，近日也愈炒愈热。此前，央行金融研究部门曾经多次撰写报告，建议停止期房预售。种种迹象表明，下半年的房地产市场，很可能迎来一场金融调控“风暴”。

　　“利空”流传的同时，上海市公积金贷款最高额度从30万元提高到50万元。这算是一条利好——一连串金融政策消息，引发市场多空争论。

　　目前趋于一致的看法是，期房停售必将引发新一轮供应紧缩，导致房价进一步上涨；而贷款紧缩政策，则会导致市场首次置业需求减少，并影响投资者入市；看似利好的公积金房贷政策，对市场实际却影响不大。

　　期房停售将推高房价

　　上海财经大学房地产研究中心主任、著名房地产理论专家印堃华表示，上述传言大多来自金融领域的研究者，他们从防范金融风险角度提出政策设想，目的是避免美国的次级抵押贷款风险在国内发生。

　　印堃华认为，次级抵押贷款风险在国内并不存在，央行明显高估了房贷风险，“即便是在美国，普通的住房抵押贷款，也没有发生严重的风险。只有次级抵押贷款因为主要提供给信用不良的购房者，才产生了巨大的风险。而在国内，商业银行的信用审查极为严格，他们忘记了这样一个实际情况，中国的一、二手房贷质量总的来说是好的，是各商业银行的优质资产。”

　　特别是经过连续加息，国内银行的存贷款利差已经高达200%，各商业银行享有巨额的垄断利润，却不愿意担负一点点的风险，这是无论如何也说不过去的。

　　印堃华说，关于期房停售的问题，其实也是金融系统从自身角度出发而提出的建议，看似能防范银行的金融风险，其实是进一步给中小发展商融资造成障碍，使后者不得不在地下钱庄借“高利贷”，进而促使房地产价格进一步上涨，使市场供应更加不足。

　　“停止期房预售，新房市场供应更加短缺，房价可能因此继续上涨。”中星房地产营销执行机构总经理刘承健认为，期房停售的实施可能性不大。

　　多数业内人士认为，尽管停止期房预售可以防范银行的金融风险，但却不利于房地产市场健康发展。市场会因为上述政策的出台，进一步造成房源供应紧张，导致房地产价格的进一步上涨，因此多数人反对实施上述措施。

　　提高首付可能实施

　　与期房停售相比，提高房贷首付比例，尤其是“二手房交易的首付比例可能会根据原价与现价之比来确定”的消息，被行业认为更有可能实施。

　　刘承健表示，近一阶段以来，二手房贷款正遭遇紧缩，很多商业银行都提高了二手房贷款的成数，因此上述传言确有可能。而一旦实施对于第一次购房者将会产生很大的影响，将进一步压缩其购买支付能力。

　　“现在的贷款体系下，银行往往根据交易价格，而不是内部估值价确定房贷金额和成数，在这样的条件下，投资者变得有恃无恐，敢于拿银行的钱疯狂炒房。”“合智建房”的创始人钱生辉认为，银行房贷估值体系不严格，给了投资群体更多的空间。相对于国内银行的宽松放贷，外资银行对商业房贷的发放管理更严格。钱生辉以近期获外资银行房贷的某商铺为例，该商铺的市场价值近2000多万元，但实际贷款额却只有200多万元。主因是银行根据商铺的年租金而非市场销售价格估计房价，并以此为依据提供房屋贷款。

　　钱生辉认为，如果按照外资银行那样严格监管房贷发放，国内的房地产价格很难上涨得如此迅速。

　　不过，也有人质疑上述政策实施的可能性。中原地产研究咨询部总监陈宁就表示，二手房交易的首付比例“根据原价与现价之比来确定”，等于变相提高首付成数，对各商业银行争取扩大房贷市场份额不利。

　　公积金政策影响有限

　　“提高公积金贷款额度是一个利好消息，但对市场需求的影响却并不大。”易居房地产研究院高级评论员杨红旭这样评论公积金贷款额度提高给市场带来的影响。

　　刘承健表示，对购房者来说，公积金贷款额度提高，最直接的好处在于贷款利息支出的减少。目前公积金贷款利率是4.95%，而商业房贷的优惠利率是6.273%，相差1.323%。如果采用等额本息方式还款，购房者所获得的利息优惠将不仅仅只有1.323%。